Il mutuo sulla prima casa restituisce ogni anno fino a 760 euro di IRPEF

Chi ha un mutuo sulla casa in cui vive conosce la detrazione degli interessi, perché il CAF o il commercialista la inseriscono ogni anno nel 730. Meno noto è il meccanismo che la regola: non è una percentuale sulla rata, ma il 19% dei soli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nell’anno, entro un tetto di 4.000 euro. Il beneficio massimo è quindi di 760 euro l’anno, e si ottiene per intero solo quando gli interessi raggiungono quel limite, cosa che accade soprattutto nei primi anni di un mutuo di importo medio-alto, quando la quota interessi della rata è più pesante.

La norma è l’articolo 15, comma 1, lettera b) del Testo unico delle imposte sui redditi. Le condizioni sono state spiegate nel dettaglio dall’Agenzia delle Entrate nella guida alle agevolazioni della dichiarazione 2026, riferita alle spese pagate nel 2025. Vale la pena leggerle con attenzione, perché la detrazione si perde con una certa facilità e in qualche caso si può recuperare.

Cosa entra nel conto e cosa no

Oltre agli interessi veri e propri, la detrazione copre gli oneri accessori del mutuo: la commissione di intermediazione della banca, l’imposta sostitutiva sul capitale prestato, le spese di istruttoria e di perizia, la penale per l’estinzione anticipata e le spese notarili relative al contratto di mutuo, compresi i costi di iscrizione e cancellazione dell’ipoteca. Vale il criterio di cassa: conta ciò che si è pagato nell’anno, a prescindere dalla scadenza della rata.

Restano fuori l’assicurazione sull’immobile, l’onorario del notaio per l’atto di compravendita, le imposte di registro, ipotecarie e catastali legate al trasferimento della casa e le spese di incasso delle rate. Non sono detraibili gli interessi di aperture di credito, cessioni dello stipendio o altri finanziamenti diversi dal mutuo ipotecario, né quelli di un prefinanziamento acceso in attesa del mutuo.

I due termini di dodici mesi

Per i mutui stipulati dal 2001 la detrazione spetta a due condizioni temporali. La prima riguarda il rapporto tra mutuo e acquisto: l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo. Si può quindi comprare e accendere il mutuo entro un anno, oppure firmare il mutuo e rogitare entro un anno. La seconda riguarda la residenza: l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto. Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, quindi la detrazione spetta anche se nella casa vive, per esempio, un figlio o il coniuge.

Il termine per la residenza è rigido. L’Agenzia ricorda che chi acquista dall’impresa un immobile non ancora agibile perde la detrazione se non riesce a trasferirsi entro dodici mesi, anche quando il ritardo dipende dal Comune. Fanno eccezione le cause di forza maggiore, come le ordinanze di sgombero per eventi sismici.

Quando si perde e quando si conserva

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è usato come abitazione principale. Se si va a vivere altrove, il diritto cessa dal periodo d’imposta successivo; se poi si torna nella casa, riprende per le rate pagate da quel momento. Ci sono però deroghe importanti. Chi si trasferisce per motivi di lavoro, anche in un Comune limitrofo alla nuova sede o all’estero, conserva la detrazione finché durano quelle esigenze, e la conserva perfino se nel frattempo affitta la casa, a condizione di non averne acquistata un’altra come abitazione principale nello Stato estero. Non si tiene conto nemmeno dei ricoveri permanenti in case di riposo o strutture sanitarie, purché l’immobile non venga locato.

Chi cambia casa e accende un nuovo mutuo non cumula i due benefici: nell’anno del passaggio il tetto di 4.000 euro resta complessivo per entrambi i contratti, e dall’anno successivo si applica al solo nuovo mutuo. La surroga, la rinegoziazione o l’accollo di un mutuo già agevolato non fanno perdere la detrazione, ma per i codici da indicare in dichiarazione fa fede la data del nuovo contratto.

Mutuo cointestato e coniuge a carico

Quando il mutuo è intestato a più persone, il limite di 4.000 euro si divide tra loro in parti uguali o secondo le percentuali che risultano dal contratto. La divisione si fa anche se uno dei cointestatari non ha diritto alla detrazione: due persone che accendono un mutuo per una casa che è abitazione principale di una sola di esse lasciano a quest’ultima un tetto di 2.000 euro. L’unica eccezione è il mutuo cointestato con il coniuge fiscalmente a carico: in quel caso il coniuge che paga tutto può detrarre entrambe le quote, purché l’altro abbia i requisiti.

Nel dettaglio

Esempio illustrativo. Una coppia ha un mutuo cointestato al 50% da 180.000 euro e nel 2025 ha pagato 5.200 euro di interessi. A ciascuno spetta una quota di 2.600 euro, ma il tetto individuale è di 2.000 euro: la detrazione è di 380 euro a testa, 760 euro in tutto. Se il mutuo fosse intestato a uno solo dei due, lo stesso importo di interessi darebbe comunque 760 euro, perché il limite complessivo resta 4.000 euro. Importi indicativi, non una stima personale.

Se il mutuo supera il prezzo della casa

Quando il capitale preso a prestito è superiore al costo dell’immobile indicato nel rogito, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori documentati, la detrazione spetta solo sulla quota di interessi riferibile a quel costo. L’Agenzia indica la formula: costo di acquisto più oneri accessori, moltiplicato per gli interessi pagati, diviso per il capitale del mutuo. Nel suo esempio, con una casa da 100.000 euro e un mutuo da 150.000 euro, è detraibile il 66,67% degli interessi: su 3.000 euro pagati, 2.000. La percentuale, una volta calcolata, vale per tutta la durata del mutuo.

La novità per i redditi sopra 75.000 euro

Dall’anno d’imposta 2025, per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro e ha stipulato il mutuo dal 1° gennaio 2025, la detrazione rientra nel tetto generale alle detrazioni che dipende dal reddito e dal numero di figli a carico. I mutui firmati entro il 31 dicembre 2024 non subiscono alcuna riduzione. Per i mutui più vecchi restano inoltre regole proprie: quelli per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale hanno un limite di 2.582,28 euro, e quelli anteriori al 1993 un tetto di 4.000 euro per ciascun intestatario.

Cosa conviene verificare

Prima della dichiarazione conviene controllare la certificazione della banca, che deve distinguere gli interessi del mutuo per l’abitazione principale e indicare la data di stipula; le date di rogito, mutuo e cambio di residenza, per accertarsi che i dodici mesi siano rispettati; la percentuale di cointestazione e l’eventuale condizione di coniuge a carico; il rapporto tra capitale del mutuo e costo documentato della casa. Chi sta per comprare può pianificare meglio leggendo come funzionano le imposte sull’acquisto della prima casa e cosa comporta la caparra versata con la proposta; la logica del 19% è la stessa di altre spese detraibili, come quelle scolastiche e universitarie.