Perché sulla prima casa le imposte si calcolano sulla rendita e non sul prezzo

Le imposte sull’acquisto di una casa hanno una particolarità che sorprende chi compra per la prima volta: quando il venditore è un privato, la base su cui si calcolano non è il prezzo pagato ma il valore catastale, che in genere è molto più basso. È il meccanismo del prezzo-valore, e combinato con le agevolazioni prima casa porta il conto delle imposte a una frazione di quello che si immagina. L’Agenzia delle Entrate lo illustra con un esempio: su un appartamento pagato 200.000 euro con rendita catastale di 900 euro, l’imposta di registro è di 2.079 euro invece di 4.000.

Le regole sono descritte nella scheda dell’Agenzia sull’acquisto con i benefici prima casa, aggiornata al 2026. Qui le ripercorriamo nell’ordine in cui si presentano a chi compra: quanto si paga, su quale base, a quali condizioni e cosa succede se le condizioni vengono meno.

Due regimi, a seconda di chi vende

Se si acquista da un privato, o da un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro è del 2% invece del 9%, con un minimo di 1.000 euro; le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 euro ciascuna. Se si acquista da un’impresa che vende con IVA, tipicamente il costruttore, l’IVA è al 4% invece del 10% e si applica sul prezzo di vendita; registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro l’una. Le stesse agevolazioni valgono per le pertinenze, anche se comprate con atto separato, limitatamente a una per ciascuna delle categorie C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia).

L’imposta di registro dovuta al rogito può risultare più bassa per due motivi: lo scomputo dell’imposta già pagata sulla caparra, se il preliminare è stato registrato, e il credito d’imposta di chi ha venduto una precedente prima casa.

Come funziona il prezzo-valore

Nelle vendite non soggette a IVA l’acquirente può chiedere che l’imposta di registro sia calcolata sul valore catastale anziché sul prezzo. Per la prima casa il valore catastale si ottiene rivalutando la rendita del 5% e moltiplicandola per 110: rendita × 1,05 × 110. Per poter usare il sistema servono quattro condizioni: l’acquirente è un privato, l’immobile è a uso abitativo, la richiesta è fatta espressamente nell’atto e nell’atto è indicato il corrispettivo realmente pattuito. Oltre al risparmio d’imposta, il prezzo-valore limita il potere di accertamento dell’Agenzia sul valore dichiarato e dà diritto a una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Nel dettaglio

Esempio illustrativo, costruito sui numeri della guida dell’Agenzia. Appartamento comprato da un privato a 200.000 euro, rendita catastale 900 euro, requisiti prima casa. Valore catastale: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro. Imposta di registro al 2%: 2.079 euro. Ipotecaria e catastale: 100 euro. Totale imposte: 2.179 euro. Senza prezzo-valore il registro sarebbe stato il 2% di 200.000 euro, cioè 4.000 euro; senza i requisiti prima casa, il 9% del valore catastale, cioè 9.355,50 euro. Importi indicativi, non una stima personale.

I requisiti da dichiarare nell’atto

L’abitazione deve appartenere a una categoria catastale non di lusso: sono ammesse le categorie da A/2 ad A/7 e la A/11, escluse A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, dichiarandolo nell’atto; va bene anche il Comune in cui si lavora, e regole particolari valgono per chi rientra dall’estero e per il personale delle Forze armate e di polizia, cui la residenza nel Comune non è richiesta.

L’acquirente non deve essere titolare, da solo o con il coniuge, di un’altra abitazione nello stesso Comune, e non deve possedere in tutta Italia un’altra casa acquistata con le agevolazioni. Su quest’ultimo punto la legge di bilancio 2025 ha allargato il margine: chi possiede già una prima casa agevolata può comprarne un’altra con i benefici se si impegna a vendere la precedente entro due anni dal nuovo acquisto, termine che fino al 2024 era di un anno. Non vale invece per chi ha nello stesso Comune una casa comprata senza agevolazioni: in quel caso il beneficio non spetta, nemmeno con l’impegno a vendere.

Quando si perde il beneficio

Si decade dalle agevolazioni se le dichiarazioni rese nell’atto sono false, se la residenza non viene trasferita entro i 18 mesi, se la vecchia prima casa non viene venduta entro i due anni e, soprattutto, se la casa viene venduta o donata prima che siano passati cinque anni dall’acquisto. In quest’ultimo caso il beneficio si conserva solo acquistando entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale; il semplice compromesso non basta. Si conserva anche comprando entro un anno una casa all’estero, un terreno su cui si realizza un fabbricato abitabile, o costruendo su un terreno già posseduto.

Le conseguenze della decadenza sono il pagamento della differenza d’imposta, cioè il 9% di registro o il 10% di IVA al posto delle aliquote ridotte, degli interessi e di una sanzione del 30% sulla differenza. Chi si accorge per tempo di non poter rispettare un impegno, per esempio sul trasferimento della residenza, può presentare un’istanza all’Agenzia prima della scadenza del termine: in quel caso paga la maggiore imposta e gli interessi ma non la sanzione, e se il termine è già scaduto ma non è ancora arrivato un avviso, la sanzione è ridotta con il ravvedimento.

Il credito d’imposta per chi ricompra

Chi vende la prima casa e ne acquista un’altra con i requisiti entro un anno ha diritto a un credito pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul secondo. Il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, purché la vecchia casa venga venduta entro due anni, e si può usare in diminuzione dell’imposta di registro sul nuovo atto, in dichiarazione dei redditi o in compensazione con il modello F24. Non dà mai luogo a rimborsi.

Cosa conviene verificare

Prima del rogito è utile avere chiari quattro elementi: la categoria catastale e la rendita dell’immobile, che determinano la base imponibile; la propria situazione di residenza e il tempo che serve per trasferirla; l’eventuale possesso di altre abitazioni nel Comune o di altre prime case agevolate in Italia; la prospettiva di restare nella casa almeno cinque anni, o la disponibilità a ricomprare entro un anno. Vanno poi messe in conto le altre spese del passaggio, dal preliminare con la caparra al mutuo, i cui interessi si recuperano in parte con la detrazione del 19%. Le imposte dell’acquisto, a differenza dell’imposta di bollo sui conti, si pagano una volta sola: vale la pena calcolarle bene.